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“人才”流动让中国楼市再起波动，一边是严格限购、限贷政策下的高房价，一边是白菜价甩卖却鲜少有人问津的东北鹤岗。中国房地产市场格局何以发展到如此现状？再加上近来户籍制度进一步放宽，人口流动加速，城市区域间房地产市场将如何发展？

搜狐智库就此访谈了中国人民大学新葡京网址 城市与房地产研究中心主任况伟大，他表示，放宽户籍将新增3000万人购房需求，短期内人口净流入城市的房价会上涨，不同城市的房价上涨幅度不同，城市化水平较高的城市，特别是二三线大城市，人口净流入多，房价上涨的更快。而缺乏产业支撑、人口净流出的城市房价将大幅下降。

户籍放宽二三线城市房价涨幅较大，缺乏产业支撑的城市房价大幅下降

“户籍制度改革的重点是在新型城市化的指导下解决两方面问题，一是城市的新经济增长点问题，二是农村劳动力的转移问题。”况伟大表示，新型城市化不在于土地空间的扩张，其根本是就业带动下的高质量城市化，是人才和产业的聚集。

在他看来，放宽户籍对房地产市场的影响可以分为短期和长期两个方向。由于供给很难在短期内改变，人口净流入的城市住房需求快速增加，房价会上升，人口净流出的地区则面临房价下降的状况。长期来看，放宽户籍促进了人口自由流动，不同地区之间的房价联动性增强。

况伟大表示，具体来看，城市化水平较高的城市，特别是二三线大城市，人口净流入多，房价上涨的更快。而人口净流入的三四线城市，房价涨幅会稍小一些。其中，有产业支撑的城市，比如东莞等城市，就业机会多，对人口的吸引力大，房价上涨的幅度也较快。而主要以旅游业为主的海南，房价虽然会上涨，但不是很大。

另外，同等规模、没有限购的城市、城市化水平较高的城市，房价上涨幅度会较大。而住房库存量大的城市，特别是一些三四五线过度开发、人口净流出的城市，房价则会下降。

楼市新增购房用户3000万 房价上涨或引起房地产投机

2016年起国务院办公厅印发文件明确推动1亿流动人口落户城市的问题，今年再次加大户籍放宽的力度。

况伟大表示，在这1亿流动人口中，绝大多数都在一二线城市就业，有工作能力，属于中等收入或中低收入水平。在任何国家和地区，中等收入和中低收入的人群一般都有能力购买住房。

“在这1亿流动人口中，大概有30%的人有能力买房，如果这1亿人都在二线城市就业，那么将近40%都可能买得起房。”况伟大表示，1亿人口落户城市可能激增3000多万人的购房需求。

值得注意的是，况伟大认为，楼市炒房者可能会借机在房价预期涨幅较大的城市进行炒房。特别是在没有进行限购的沿海城市、交通枢纽城市、有重大工程以及重要资源型城市，投机者会更多。

“因此，短期内应尽快调整相关城市的住房政策，对这些城市也进行限购、限贷。长期可以通过增加商品房供给和福利房，比如限价房、公共租赁房等供给来进行调节。”况伟大说。

人口流动增加地方财政压力，基本公共服务可满足

“人口流动取决于城市和政府提供公共产品和公共服务的能力，而该能力由当地特有产业决定。”况伟大认为，城市经济增长的能力和人口相互吸引，城市的经济增长能力越强，提供公共产品、公共服务的能力也会增强，对人口的吸引力越大。

他表示，不同城市、地区之间所提供的公共产品、公共服务的数量和质量存在差异，人口和人才的流动会导致城市之间的差距扩大，进而拉大不同城市间的房价差距。

“地方政府主要以地区经济增长和福利最大化为目标，中央政府从整个国家的发展层面出发，因此中央政府会选择提供全国性的公共服务，缩小地区间的公共服务差异。”况伟大表示，“但具体的实施基于中央政府的财力和预算。”

在谈到当前公共服务、公共产品的均等化问题时，况伟大表示，当前城市跟城市之间，包括城市内部都没有实现公共服务均等化。

“现在我们所能享受的是相应的公共服务。”他表示，地方政府提供公共产品、公共服务的能力是有限的，人口净流入突然增加，会加大对当地公共产品、公共服务的需求。如果当地的财政支出没有相应增加，就会出现公共产品、公共服务拥挤现象。“人均享受的公共服务和公共产品下降，或是有些人能享受，有些人享受不了，有些人享受的多一些，有些人则少一些。”

况伟大强调，这些新进入城市的居民可以和当地人共同享受住房、医疗等基本公共服务。但是，城市人口迅速增加后，基本的公共服务所面对的不是数量问题，而是质量问题。“比如，原来城市有1000所小学，人口增加后学校增加至1200所，但是质量高的学校依旧紧张。”

我们距离户籍制度消失还挺远

“户籍制度是中国特有的制度，现在距离户籍制度消失还挺远。”况伟大表示，户籍制度是在计划经济、短缺经济下产生的，当时由于提供的公共服务、公共产品非常有限，居民凭粮票、菜票、肉票购买产品。现在经济不断发展，城乡之间的供给基本满足，户籍制度影响了人口的自由流动。

况伟大表示，中国的经济增长模式和欧美以及亚洲其他国家存在差异，中国经济增长主要靠核心城市带动，城市之间的差异大。而其他国家和地区则主要是靠城市圈、都市圈带动，且都市圈之间的差异不大。

况伟大还表示，中国现在规划了很多都市圈，但都是人为规划的，不是自然形成的。自然形成的都市圈在经济上彼此相互依赖，产业分工明确，关联度很强，而人为规划的都市圈面临较多挑战。

“随着中国经济的发展，人和人之间、城乡之间、城市和城市之间没有供给差异的时候，户籍制度也就没有存在的必要。”况伟大表示。

（作者系新葡京网址 研究员）

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