[中国网]况伟大：中国楼市调控政策是否应该持续
2018-12-03 中国网发布时间：2018-12-03一、2018年房价下降的原因
国家统计局数据显示，2018年10月份70个大中城市新建商品房住宅销售同比价格下降的城市有3个，上涨的城市有65个，持平的城市有2个，最大涨幅22．4％，最大跌幅1％；二手住宅销售同比价格下降的城市有3个，上涨的城市有65个，持平的城市有2个，最大涨幅15．7％，最大跌幅5．3％。2018年1－10月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0．2％，涨幅下降11．7个百分点，二手住宅销售价格同比上涨0．7％，涨幅下降13．1个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨6．8％和7．3％，涨幅分别下降3．1和0．7个百分点，二三线城市二手住宅销售价格同比均上涨5．4％，二线城市涨幅回落3．1个百分点，三线城市涨幅相同。可见，2018年房价上涨势头总体上被遏制了，且房价下行趋势日趋明显。此轮房价下降基本上可归因于以下五点。
第一，地方政府坚决执行“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，注重住房长效机制建设，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展租赁市场，打击投机和炒房行为，满足居民的居住需求。
第二，楼市调控政策因地制宜，多管齐下。中国楼市特别是一线城市楼市调控政策不断完善，“限购、限贷、限商、限价、限公积金”等政策不断出台，杜绝了楼市投机的可能。
第三，国家对楼市调控的决心坚定不移，相关部门对热点地区的监管和约谈，使楼市调控政策执行力度空前提高，楼市调控政策效果异常显著。
第四，楼市调控政策可持续性强，不再朝令夕改，稳定了消费者和投资者预期。
第五，楼市的供求具有明显的季节效应。通常，住房供给具有不确定性和缺乏弹性，夏季和秋季需求旺盛，房价较高，而冬季和春季需求平淡，房价较低，从而导致房价大起大落。
二、2018年公积金新政影响几何
北京住房公积金管理中心网站9月13日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，自9月17日公积金贷款“认房又认贷”，公积金贷款与缴存年限挂钩，缴存一年可贷10万元，缴存12年可贷最高的120万元，经济适用房的首付比例不低于20％，购买共有产权房首套住房的首付比例不低于30％，政策性住房之外的首套普通自住房首付比例不低于35％，首套非普通自住房的首付比例不低于40％，第二套普通自住房的首付比例不低于60％，第二套非普通自住房的首付比例不低于80％。因此，人们担心北京公积金新政进一步挤出了新市民的住房需求，进一步打压了楼市。实际上，北京市公积金新政进一步贯彻和落实北京市限购（套数限制）和限贷政策（不同套数首付比例不同），严格公积金贷款管理（消费性贷款，满足刚需人群住房需求），同时体现了公平原则（公积金贷款与缴存年限挂钩）。另一方面，与公积金贷款相关的住房贷款占所有住房贷款的33％，商业住房贷款占67％。其中，公积金贷款占22％，公积金贷款与商业贷款的混合贷款占11％。因此，公积金新政对楼市影响不大，不是主要影响。实际上，影响房价的因素很多，除房贷外，还包括预期和情绪、供给弹性、开发商和投资者特征、宏微观政策等，不宜过分解读和放大公积金新政对楼市的影响。
三、2019年楼市调控政策是否可持续
近些年来，中国许多城市房价不断上涨。这一方面使这些城市的房价收入比过高，居民买房困难；另一方面可能导致房地产泡沫，引发金融危机。因此，如何抑制房价快速上涨，成为政界和学界关注的焦点问题。自上世纪90年代末，中央政府首先对房地产市场进行了供给管理，先后出台了减免开发商税费、减免土地出让金、调整土地供给面积和供给结构等一系列措施，力图达到降低开发成本和房价目的。近些年，公共政策由供给管理转向了需求管理。采取了货币政策（利率政策）、信贷政策（首付比率、限贷政策）、规制政策（限购政策）和财政政策（房产税）等多种措施，但收效甚微。实际上，尽管不同调控政策对楼市影响程度和范围不同（例如，管制政策和财政政策影响直接，而货币政策影响间接），但无论采取何种政策，均需保持连续性和一致性，不能朝令夕改，不能相互冲突和矛盾，形不成有效的市场预期，不仅降低了政策的有效性，而且导致楼市大起大落。例如，2008年次贷危机对中国楼市具有负向冲击作用，是调整中国过热楼市的绝佳外部环境，但中央政府的4万亿投资计划打断了中国从紧的楼市调控目标。这种政策调控的不确定性反复出现，产生了“一死就松—一松就乱—一乱就紧—一紧就死”的调控怪圈，缺乏政策调控的长效机制以及调控政策的连续性和一致性。因此，为解决居民住房问题和防范金融风险，2019年以及未来很长一段时间，中国很多城市特别是一线城市和热点城市要长期坚持从紧的楼市调控政策，坚持十九大报告提出的“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，实现住房长效调控目标。
（作者系中国人民大学国家发展与战略研究城市与房地产研究中心主任）
原文链接：//www.china.com.cn/opinion/think/2018-12/03/content_74233375.htm
