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中央经济工作会议日前召开，强调要促进房地产业健康发展和良性循环。《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》也提出要完善住房政策，鼓励老年人与子女就近居住或者共同生活。住房在家庭生活中起到至关重要的作用，在我国人口总量拐点到来、人口加速老龄化背景下，降低住房消费成本，提高居住质量和水平，促进年轻人生育，提高全社会生育率，让老年人安享幸福晚年，实现人口均衡发展，至关重要。同时，房地产作为基础性、支柱性产业，随着人口老龄化带来的需求变化，我国房地产市场的供求关系也将发生深刻变化，调整房地产宏观调控政策，化解系统性风险，促进产业转型升级，也迫在眉睫。

一、老龄化背景下我国现行住房制度中存在的问题

自1997年实行住房制度改革以来，我国房地产业取得了快速发展，住房自有率和人均住房面积大幅提高，多渠道、多层次住房供应体系基本形成，各类保障性住房解决了大多数人的住房问题，房地产业也成为拉动经济增长、改善城乡面貌的重要引擎，成为基础性、支柱性产业，成为地方财政收入重要来源。但同时，一些城市和地区也出现了房价和租金上涨过快、过高等现象，房价和租金的居高不下也导致养老、托幼设施建设成本上涨，给养老和托幼机构经营带来困难。

另一方面，第七次人口普查数据显示，我国总和生育率水平为1.3，《中国统计年鉴2021》显示，2020年全国人口出生率首次跌破1%。事实上，从1992年开始我国总和生育率即低于2.1的世代更替水平，中国人口很可能在2022年左右就迎来负增长拐点。人口负增长会导致住房增量需求持续下降、存量供给持续增加，住房市场供需关系将发生根本性变化。“十四五”时期，随着人口老龄化加速，除部分超大城市外，我国大部分地区房地产供求关系将发生质的变化，以东北地区为代表的越来越多的经济欠发达地区，已经出现了住房结构性过剩和房地产行业性风险。

二、加快构建年龄友好型住房政策体系

近日下发的《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》提出，“研究制定住房等支持政策，完善阶梯电价、水价、气价政策，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，履行赡养义务、承担照料责任”。事实上，我国现行住房制度是年轻型人口结构时建立的，应该根据人口老龄化的发展趋势，建立全龄友好型住房政策。具体包括在住房规划设计、建设施工、买卖租赁、物业管理等全流程各环节，建立起年龄友好型住房制度。作为早先进入老龄化的国家，新加坡、日本、韩国也都经历了类似的发展阶段，顺应人口结构变化趋势，不断调整住房政策体系，构建年龄友好型社会是必然的选择。

建立年龄友好型住房制度，一方面可以促进住房价格合理回归，减轻育龄群体生育、养育、教育和家庭养老负担，另一方面可以实现住房需求的更新迭代，满足养老和托幼的刚性需求，促进房地产业转型发展，化解房地产风险。为此，可以在以下环节着力加强相关工作：

一是倡导全龄化社区规划设计。从国际社会的共识来看，美国实施了“积极老龄化健康社区计划”；英国提出了建设“终生社区、终生住宅”的目标；新加坡则专门设计和提供能满足全生命周期，或者多代居住需求的住房，并从功能分区、通风、采光等方面，细分老年群体，精细化考虑其需求，在住房中加入通用性设计，将适老化措施全面推向城市普通居住区。

二是调整保障性住房准入制度。优先考虑老年人群体、多代同堂家庭的住房需求，鼓励子女（家属或赡养人）和老年人就近居住，在购房资格、贷款额度、贷款期限等方面给予支持。与此同时，在保障性住房的室内设计、居住区环境建设和社区配套中突出适老化的要求，增加社区嵌入式养老服务和健康服务设施。

三是调整商品房买卖和租赁管理制度。在商品房买卖和租赁交易中，充分考虑到老年人权益保障，维护高龄、无子女、独居、孤寡等老年人的合法权益，强化对开发商、房屋中介公司的义务和责任。事实上，在房地产交易环节，老年人不管是作为购房(出租)产权业主还是作为承租户，由于身体原因，相对于开发商和中介公司处于被动的不平等地位，正当权益受到侵害的现象时有发生，没有政府相关法律和公益机构等支持，靠自己难以实现权益维护，应尽快完善相关政策，强化信息公开和公平交易，强化市场监管。此外，在一些实行商品房“限购”政策的超大城市，可以采取更为精准和灵活的限购政策，尊重人口老龄化带来的人口迁移（比如异地养老、方便照顾老人和子女）等合理性购房、换房需求，在购房资格、贷款条件等方面给予支持。

四是调整物业管理相关政策。调整物业管理公约指导意见，修改物业公司提供服务的指导目录和收费标准，明确物业管理公司在为老、助老方面的义务和收费标准，明确老年人代表参与业主委员会的组建和管理，做到有法可依。

五是统筹住房政策和居家养老服务政策。比如，在基层社区治理环节，鼓励老年人在社区事务中的参与，开发适合老年人和家庭成员灵活工作安排的岗位，既缓解人力资源不足，也实现“老有所为”和“老有所乐”。对于随迁老年人，解决享受当地老年人的市民待遇问题，确保老年人融入在地，实现在地养老。

六是扶持与居住相关的老龄制造业发展。老年宜居环境建设相关产业链条长，带动作用大，要把重点放在支持与居住相关的老龄产品制造上，以政府购买公共服务方式，对居家适老化改造（包括智能化改造）相关部品、部件、家具等的研发、生产、制造予以支持,培育壮大相关产业。面对全球性人口老龄化，充分把握国内、国际双循环的机遇，发挥中国制造业门类齐全、基础好的优势，因势利导加以扶持，中国一定会在老龄制造领域涌现出当年海尔等家电行业的现象，赢得国际市场竞争地位。

总之，完善年龄友好型住房政策体系，既是全面提高老年人福祉的必然要求，也是推动房地产转型发展的有效手段，必须及时应对、综合应对、系统应对。

(作者为北京市习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心特约研究员，新葡京网址 高级研究员、老龄产业研究中心主任)

原文链接：[中宏网]构建年龄友好型住房政策体系